Hotel kaufen ohne Millionenvermögen – so geht's

Wer sagt, man braucht Millionen, um ein Hotel zu kaufen, hat noch nicht mit Davonne Reaves gesprochen. Die Gründerin von The Vonne Group kennt beide Seiten des Geschäfts: Sie hat an der Rezeption angefangen und verwaltet heute Hotelportfolios im neunstelligen Bereich. Im Skift-Podcast Suite Success räumt sie mit einem der hartnäckigsten Mythen der Branche auf.

Vom Front Desk zur Milliarden-Portfoliomanagerin

Reaves wuchs im US-amerikanischen Süden auf – in einer Gegend, in der Gastfreundschaft kein Marketingbegriff ist, sondern gelebte Kultur. Ihre Kindheit war geprägt von Familientreffen, von Reisen, von Gruppenunterkünften in Hotels wie dem Embassy Suites. Dass sie selbst einmal Hotels besitzen würde, hielt sie damals für ausgeschlossen.

Der Weg von der Rezeptionskraft zur Eigentümerin war kein Zufall, sondern das Ergebnis konsequenter Wissensarbeit. Reaves hat sich das operative und das finanzielle Handwerk der Branche systematisch angeeignet – und genau diese Kombination macht sie heute zu einer gefragten Beraterin.

Der Capital Stack: Was die meisten nicht verstehen

Ein Hotelkauf funktioniert selten so, wie man es aus dem Privatimmobilienmarkt kennt. Statt Eigenkapital plus Bankdarlehen gibt es beim gewerblichen Hotelerwerb eine komplexere Finanzierungsstruktur – den sogenannten Capital Stack.

Was steckt im Capital Stack?

• Senior Debt: Das klassische Bankdarlehen – steht im Fall einer Insolvenz zuerst in der Rückzahlungsreihenfolge
• Mezzanine-Kapital: Nachrangiges Fremdkapital, oft von spezialisierten Fonds – teurer, aber flexibler
• Preferred Equity: Vorzugskapital von Investoren, die feste Ausschüttungen vor anderen Eigenkapitalgebern erhalten
• Common Equity: Der „normale“ Eigenkapitalanteil – höchstes Risiko, aber auch höchste Renditemöglichkeit

Reaves' Kernthese: Die meisten Menschen denken, sie müssten den gesamten Eigenkapitalanteil selbst aufbringen. Das stimmt nicht. Investoren können unterschiedliche Ebenen des Stacks übernehmen – wenn der Deal überzeugend ist und das Team Vertrauen verdient.

Warum du Leistbarkeit falsch denkst

"Leistbarkeit" ist nach Reaves der am häufigsten missverstandene Begriff beim Hotelkauf. Die meisten rechnen: Kaufpreis minus Ersparnisse gleich Problem. Das ist die falsche Rechnung.

Reaves empfiehlt explizit, mit kleineren Häusern anzufangen. Nicht weil man sich kein größeres leisten kann – sondern weil ein erfolgreich geführtes Kleinhotel das überzeugendste Argument für den nächsten, größeren Deal ist.

Crowdfunding als Einstiegskanal

Reaves geht noch einen Schritt weiter. Mit Vesterr hat sie die erste Black-owned Crowdfunding-Plattform für Hotelinvestments aufgebaut. Das Prinzip: Auch Menschen ohne große Rücklagen können sich mit kleineren Beträgen an Hotelprojekten beteiligen – und gleichzeitig lernen, wie Deals strukturiert werden.

Parallel dazu betreibt sie das Verzeichnis Stay Black Experience, eines der größten Verzeichnisse schwarzer Hotelbesitzer in den USA. Beides zusammen macht deutlich, worum es Reaves geht: Branchenzugang schaffen, wo er bisher strukturell verweigert wurde.

Das Team entscheidet über den Deal

Neben der Finanzierungsfrage nennt Reaves das Team als den zweiten zentralen Erfolgsfaktor. Gemeint sind nicht nur Co-Investoren, sondern das operative Netzwerk: erfahrene Anwälte, Hotelmakler mit echter Transaktionshistorie, Asset Manager, die den Betrieb kennen.

• Hotelmakler mit nachweisbaren Transaktionsabschlüssen in der Zielregion
• Anwalt mit Erfahrung in gewerblichen Immobilientransaktionen
• Asset Manager oder Berater mit operativem Hotelhintergrund
• Buchhalter, der Hotelprojektionen lesen und prüfen kann
• Investorennetzwerk oder Crowdfunding-Zugang für die Eigenkapitalseite

Wer dieses Team nicht hat, kauft sich früher oder später in Probleme – egal wie gut die Finanzierung steht.

Was Reaves' Karriereweg für die Branche bedeutet

Reaves hat ihr Wissen in einem Buch zusammengefasst: How to Buy a Hotel. Der Podcast-Auftritt bei Suite Success zeigt, dass dahinter mehr steckt als ein Ratgeber. Ihr Ansatz ist strukturell: Sie will nicht einzelne Menschen coachen, sondern den Marktzugang für eine ganze Bevölkerungsgruppe verändern – durch Bildung, durch Plattformen, durch öffentliche Sichtbarkeit.

Für alle, die selbst über einen Hoteleinstieg nachdenken – ob als Investor, Betreiber oder beides – ist ihr Ansatz ein nüchternes Gegenprogramm zur üblichen „Du brauchst Millionen“-Erzählung. Der Capital Stack lässt sich strukturieren. Teams lassen sich aufbauen. Der erste Deal muss nicht groß sein. Aber er muss passieren.