Die Schollen Hotelberatung hat ihren „Hotelmarkt Report NRW 2026“ veröffentlicht. Die zwölf untersuchten Top-Standorte bündeln rund 60 Prozent des klassischen Hotelmarktes in NRW – mit 20,8 Millionen Übernachtungen und 128.000 Betten. Köln führt das Markt-Scoring mit 8,7 von 10 Punkten an. Die Projektpipeline bleibt mit rund 5.700 geplanten Zimmern überschaubar.
NRW ist kein homogener Hotelmarkt – das macht der neue Report der Schollen Hotelberatung deutlich. Zwölf Städte, zwölf verschiedene Ausgangssituationen. Und doch ein gemeinsames Muster: Wer oben steht, zieht weiter davon. Wer unten steht, wartet auf bessere Zeiten.
Köln und Düsseldorf setzen den Takt
Köln erreicht im Schollen Hotelmarkt-Scoring 8,7 von 10 möglichen Punkten – Platz eins unter allen zwölf analysierten Städten. Begründung: Marktgröße, starke Kennzahlen, hohe Nachfrage und positive Perspektiven. Mit 6,5 Millionen Übernachtungen ist Köln der mit Abstand größte Hotelmarkt des Bundeslandes.
Düsseldorf folgt mit 8,0 Punkten auf Rang zwei. Die Landeshauptstadt steckt noch in einer Konsolidierungsphase nach der deutlichen Angebotsausweitung der vergangenen Jahre – zeigt laut Report aber eine positive Entwicklung. 5,4 Millionen Übernachtungen sprechen für sich. Zusammen kommen Köln und Düsseldorf auf knapp 11,9 Millionen Übernachtungen – mehr als die Hälfte des gesamten Top-12-Volumens.
Münster, Bonn, Aachen: die interessanten Zweiten
Drei Städte stechen als attraktive Sekundärmärkte hervor – und jede aus anderem Grund.
Münster punktet mit hoher Auslastung bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Das ist keine schlechte Ausgangsposition für Investoren, die auf Pricing-Power setzen. Bonn überzeugt mit stabilen Kennzahlen und einem Alleinstellungsmerkmal, das kaum eine andere deutsche Mittelstadt hat: Bundesstadt und UN-Standort in einem. Aachen profitiert von internationalem Nachfragemix – Universität, Technologiebranche und Grenzlage sorgen für einen belastbaren Gästestrom, der nicht allein vom Messekalender abhängt.
- Top-Investmentmärkte: Köln (8,7 Punkte), Düsseldorf (8,0 Punkte)
- Attraktive Sekundärmärkte: Münster (hohe Auslastung, begrenztes Angebot), Bonn (Bundesstadt, UN-Standort), Aachen (Uni, Tech, internationale Nachfrage)
- Solide Businessmärkte: Dortmund, Essen, Bochum
- Kleinere Märkte in Konsolidierung: Bielefeld, Duisburg, Wuppertal, Oberhausen
Quelle: Schollen Hotelberatung, Hotelmarkt Report NRW 2026
Dortmund, Essen, Bochum: solide, aber unauffällig
Das Ruhrgebiet liefert verlässliche Businessnachfrage – mehr aber auch nicht. Dortmund, Essen und Bochum gelten laut Report als solide Businessmärkte. Kein schlechtes Zeugnis, aber auch kein Treiber für Investmentaktivität. Die drei Städte haben strukturell mit ähnlichen Herausforderungen zu kämpfen: Freizeitnachfrage bleibt begrenzt, Events sind nicht auf dem Niveau von Köln oder Düsseldorf, und die Zimmerpreise stehen unter Druck.
Bielefeld, Duisburg, Wuppertal und Oberhausen bilden das Schlusslicht der Analyse – kleinere Märkte mit teils begrenzter Investitionsdynamik und unterschiedlichen Konsolidierungsphasen. Das klingt diplomatisch formuliert, bedeutet in der Praxis: Wer hier neu bauen will, braucht eine sehr klare Nischen-These.
Pipeline: 5.700 Zimmer – und das war's
Rund 5.700 geplante Zimmer stehen in der Pipeline der zwölf analysierten Städte. Für einen Markt dieser Größe ist das eine der dünnsten Pipelines seit Jahren. Der Schwerpunkt liegt erwartungsgemäß in Köln und Düsseldorf.
Was steckt dahinter? Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und eine nach wie vor vorsichtige Stimmung bei Developern und Investoren. Das ist kein NRW-spezifisches Problem – es trifft den deutschen Hotelmarkt insgesamt. Laut einer Analyse von Christie & Co zur RevPAR-Entwicklung in deutschen Top-Märkten 2025 zeigt sich der Markt zwar stabil, aber mit rückläufiger Ratenstruktur – was den Druck auf Projektrenditen erhöht.
Was das für Hoteliers und Investoren bedeutet
Wer in NRW investieren will, sollte drei Dinge im Blick behalten:
- Köln und Düsseldorf bleiben erste Wahl – aber Einstiegspreise sind entsprechend hoch. Köln bietet dank Messe und starker Freizeitnachfrage mehr Resilienz als Düsseldorf, das noch Konsolidierungsbedarf hat.
- Münster und Bonn sind unterradar-Chancen: Wer günstigere Grundstückspreise und überschaubareren Wettbewerb sucht, findet hier stabile Märkte mit klarem Nachfrageprofil.
- Ruhrgebietsstädte eignen sich eher für Bestandsinvestitionen als für Neuentwicklung – solide Auslastung, aber wenig Ratenspielraum nach oben.
Begrenzte Angebotszuwächse in den meisten Märkten könnten mittelfristig zu stabileren Auslastungen führen – das ist die vorsichtig optimistische Lesart des Reports. Für Betreiber bestehender Häuser ist das eine gute Nachricht: Wer schon drin ist, muss sich weniger um neue Konkurrenz sorgen.