Noble Investment Group hat in 18 Monaten fast 150 Hotels gekauft, darunter 124 Objekte im Jahr 2025 und 25 weitere bis Mitte 2026. Der Fokus liegt auf Extended-Stay-Häusern, Branded Long-Term Accommodations und wertsteigernden Select-Service-Hotels.
Die Wette ist klar: Langzeitgäste bringen Stabilität, auch wenn Zinsen gerade bremsen. Noble kauft laut Skift von REITs und hoch verschuldeten Eigentümern, oft unter Wiederbeschaffungskosten.
Warum Noble gerade jetzt zugreift
Während viele Investoren abwarten, baut Noble Investment Group Portfolios auf. Skift schreibt von fast 150 Hotelkäufen in 18 Monaten. Die Quelle nennt 124 Käufe im Jahr 2025 und 25 weitere in den ersten Monaten von 2026.
Finanziert wird das laut Bericht über den Noble Hospitality Fund 5, der im Dezember 2023 mit 1 Milliarde US-Dollar geschlossen wurde. Noble kauft dabei nicht blind. Die Firma sucht Assets von REITs und Eigentümern mit hoher Verschuldung, oft zu Preisen unter den Wiederbeschaffungskosten.
- 18 Monate Kaufphase
- 149 Hotels im Portfolio-Zukauf
- 124 Käufe in 2025
- 25 Käufe bis Juli 2026
Was Noble an Extended Stay reizt
Extended Stay lebt von längeren Aufenthalten. Das senkt manchen Aufwand im Betrieb und stabilisiert die Belegung, wenn klassische Business- und Leisure-Nachfrage schwankt. Genau darauf setzt Noble laut Skift und CoStar. Das Unternehmen priorisiert Häuser mit längeren Aufenthalten von 30 Nächten und mehr.
Welche Segmente im Fokus stehen
- Branded long-term accommodations
- Upscale Extended Stay
- Value-add Upscale Select-Service
Besonders spannend ist die Mischung aus Bestand und Neubau. Noble entwickelt mit Marriott StudioRes und Hilton LivSmart Studios neue Extended-Stay-Marken. Laut Skift rechnet Noble bei diesen Projekten mit einer 10x unlevered yield. Kurz: Die Projekte sollen genug Cashflow liefern, um den Kaufpreis ohne Fremdkapital in rund zehn Jahren zurückzuspielen.
Warum die Deals gerade billig wirken
Der Markt steht unter Druck. Hohe Zinsen, zähe Finanzierung und wenig Transaktionen drücken auf die Preise. Laut Skift kauft Noble deshalb unter anderem von REITs und Eigentümern, die zu stark gehebelt sind. Dazu kommen Portfoliokäufe, die sich schnell abwickeln lassen.
So schafft Noble Tempo
- Langjährige Verkäuferbeziehungen
- Größere Portfoliotransaktionen statt Einzeldeals
- Standorte in Sunbelt- und Multi-Demand-Märkten
Genannt werden vor allem wachstumsstarke Märkte im Sunbelt. Das passt zur Logik des Segments. Extended Stay funktioniert dort oft besser, wo Firmenprojekte, Gesundheitswesen, Umzüge oder längere Einsätze Nachfrage bringen.
Extended Stay: Warum Investoren zugreifen
Dafuer spricht
- Längere Aufenthalte bringen planbarere Umsätze
- Neue Marken wie StudioRes und LivSmart schaffen Expansion
- Portfolio-Deals senken oft den Einstiegspreis
Dagegen spricht
- Höhere Zinsen drücken neue Projekte
- Inflation kann die Kalkulation kippen
- Der Exit hängt stark vom Marktfenster in fünf Jahren ab
Was das für die Hotelbranche heißt
Der Deal-Boom ist das noch nicht. Eher das Gegenteil. Aber genau darin steckt der Punkt. Wenn klassische Käufer warten, greifen Opportunisten zu. Noble nutzt das Fenster und baut einen Bestand auf, der bei längeren Aufenthalten und Markenbindung funktionieren soll.
Spannend ist auch die Risikoseite. Im Skift-Bericht sagt Shah, dass neue Development-Deals in den vergangenen fünf Jahren oft nicht aufgegangen seien. Wenn Zinsen nicht fallen, könnte das Tempo bei Akquisitionen sinken. Wenn die Finanzierung lockerer wird, dürfte der Wettbewerb wieder anziehen. Dann wird es teurer. Sehr wahrscheinlich sogar.
Für Hoteliers und Betreiber ist die Botschaft klar: Extended Stay bleibt ein Feld für Kapital, das länger denkt als ein Quartal. Wer an diesem Markt arbeitet, braucht saubere Kostenrechnung, starke Standorte und ein Konzept für längere Aufenthalte. Der Rest ist Makro.