Serviced Apartments erzielten in Europa 2025 rund 1,2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen – etwa 5 % des gesamten Hotel- und Beherbergungsimmobilienmarkts. Laut einer Savills-Analyse über 26 europäische Gateway-Städte ist das Segment trotzdem noch deutlich unterrepräsentiert. Gleichzeitig treiben strengere Regeln für private Kurzzeitvermietung (Airbnb & Co.) die Nachfrage weiter an.
Serviced Apartments gelten lange als Nischenprodukt. Das ändert sich gerade – und zwar schneller, als viele in der Branche erwartet haben. Institutionelle Investoren, die sonst klassische Hotelimmobilien bevorzugen, schauen jetzt genauer hin. Der Grund ist eine Kombination aus regulatorischem Druck, stabiler Langzeitnachfrage und einem noch dünnen Angebot in den meisten Märkten.
Was Savills in 26 Städten gemessen hat
Der Immobilienberater Savills hat für seine aktuelle Analyse 26 europäische Gateway-Städte unter die Lupe genommen. Das Ergebnis ist eindeutig: Serviced Apartments sind im Verhältnis zum Gesamtangebot an Unterkünften in fast allen untersuchten Märkten noch stark unterrepräsentiert.
2025 flossen rund 1,2 Milliarden Euro in Transaktionen innerhalb des Segments – das klingt zunächst nach viel, entspricht aber nur etwa 5 % des gesamten Transaktionsvolumens bei Hotel- und Beherbergungsimmobilien in Europa. Der Aufholbedarf ist also erheblich.
Regulierung als Katalysator
Ein zentraler Treiber hinter dem wachsenden Investoren-Interesse ist die zunehmende Regulierung privater Kurzzeitvermietungen. Städte wie Amsterdam, Barcelona, Lissabon oder Paris haben in den letzten Jahren die Regeln für Anbieter wie Airbnb deutlich verschärft – von Anmelde- und Kontingentpflichten bis zu faktischen Verboten in bestimmten Stadtteilen.
Das Ergebnis: Angebot fällt weg, Nachfrage bleibt. Wer für mehrere Wochen oder Monate in einer Stadt unterkommt – ob Projektarbeit, Relocation oder verlängerter Urlaub – sucht nach einer Alternative zwischen Hotelzimmer und privater Wohnung. Genau diese Lücke füllen Serviced Apartments.
Was Serviced Apartments für Investoren attraktiv macht
Aus Investorenperspektive vereinen Serviced Apartments Eigenschaften zweier Assetklassen: die operative Flexibilität von Hotels und die Stabilität von Wohnimmobilien. Das macht sie in einem unsicheren Zinsumfeld interessant.
- Längere Aufenthalte bedeuten niedrigere Belegungskosten pro Nacht (weniger Reinigung, weniger Rezeptionsaufwand)
- Hybride Nutzung möglich: Kurz- und Langzeitvermietung je nach Marktlage
- Wachsende Zielgruppen: digitale Nomaden, Expatriates, Unternehmensreisende
- Regulatorischer Rückenwind durch Einschränkung privater Kurzzeitvermietung
- Unterrepräsentation im Markt = Wachstumspotenzial gegenüber klassischen Hotels
Welche Märkte im Fokus stehen
Die Savills-Analyse zeigt, dass das Segment zwar europaweit wächst, aber unterschiedlich schnell. In Märkten wie dem Vereinigten Königreich, den Niederlanden und Deutschland ist das institutionelle Interesse bereits weiter entwickelt. Städte wie London, Amsterdam und Berlin haben früh professionelle Betreiber angezogen.
In südeuropäischen Märkten ist der Sektor noch jünger, aber durch den Regulierungsdruck bei Kurzzeitvermietung entsteht hier besonders schnell Nachfrage. Investoren, die frühzeitig positionieren, treffen auf ein Angebot, das noch nicht nachgezogen hat.
Serviced Apartments liegen zwischen Hotelzimmer und Ferienwohnung: vollmöblierte Einheiten mit Küchenzeile, die tage-, wochen- oder monatsweise gemietet werden. Professionelle Betreiber wie Edyn (Kantorei, Cove), Adagio, Aparthotels by Marriott oder Zoku betreiben sie ähnlich wie Hotels – mit Rezeption, Housekeeping und digitalen Services. Der Unterschied zum klassischen Hotel: mehr Fläche, mehr Privatsphäre, niedrigerer Servicelevel bei längeren Aufenthalten.
Wo das Segment noch Luft nach oben hat
Trotz des Wachstums ist klar: Serviced Apartments sind in Europa noch kein Massenprodukt. In den 26 von Savills analysierten Städten liegt ihr Anteil am Gesamtangebot deutlich unter dem, was die Nachfrage eigentlich rechtfertigen würde. Das bedeutet: Neubauprojekte und Umwidmungen von Büro- oder Wohnimmobilien dürften in den nächsten Jahren zunehmen.
Für die Hotellerie ist das eine Entwicklung, die man genau beobachten sollte. Serviced Apartments konkurrieren nicht direkt mit Stadthotels – aber sie adressieren Gästesegmente, die klassische Hotels oft nicht optimal bedienen: Langzeitgäste, Gruppen, Familien mit Kindern, Umziehende. Wer als Hotelier oder Betreiber diese Gruppen bisher vernachlässigt hat, sieht jetzt, wohin die Reise geht.