a&o Hostels kauft in Europa leerstehende Hotels, Büros und Gewerbeflächen auf und baut sie um. Die Kette setzt dabei auf günstige Einstiegspreise und hat laut Skift sowie weiteren Quellen rund 500 Millionen Euro neues Kapital für Wachstum.
Der Plan ist klar: aus ungenutzten Gebäuden schnell neue Betten machen. Das klappt nur so lange, wie passende Objekte am Markt sind und die Finanzierung mitspielt.
Warum a&o jetzt auf Gebäude setzt
Viele Hotelgruppen verkaufen Immobilien oder lagern sie aus. a&o Hostels geht den umgekehrten Weg. Die Kette kauft leerstehende Häuser, weil die Preise nach der Pandemie gefallen sind und Eigentümer kaum noch Mieter finden.
Skift schreibt, dass a&o mit 44 Häusern und rund 30.000 Betten die größte Marke im fragmentierten europäischen Hostelmarkt ist. Laut JLL halten die fünf größten Hostelketten nur etwa 8 Prozent des Marktes. Genau darin liegt die Chance: viel Streuung, wenig Konsolidierung, viel Raum zum Einsammeln.
a&o in Zahlen
- Häuser
- 44
- Betten
- rund 30.000
- Neues Kapital
- rund 500 Mio. Euro
- Marktanteil Top 5
- rund 8 %
Welche Gebäude a&o kauft
Im Fokus stehen vor allem drei- und vier-Sterne-Hotels mit Konferenzflächen, die sich nach der Pandemie nicht erholt haben. Dazu kommen leere Bürogebäude, die ihre Eigentümer nicht mehr vermieten können. A&o sucht also keine glatten Neubauten, sondern Objekte mit Problemfall-Charakter.
Was den Umbau interessant macht
- bestehende Hülle statt kompletter Neubau
- oft gute Lage in Innenstädten
- größere Flächen passen zu Hostel-Konzepten
- Konferenz- und Bürogrundrisse lassen sich oft umbauen
Die Rechnung funktioniert nur, wenn Lage, Grundriss und Umbaukosten zusammenpassen. Ein billiger Kaufpreis hilft wenig, wenn Statik, Brandschutz oder Erschließung teuer werden. Genau da trennt sich das schnelle Geschäft vom teuren Fehlgriff.
Wie a&o das Wachstum finanziert
Die Expansion läuft nicht aus der Portokasse. Laut den vorliegenden Angaben hat a&o über StepStone Group und Proprium Capital Partners frisches Geld eingesammelt und refinanziert. In der Folge stehen der Kette rund 500 Millionen Euro für neue Käufe und Umbauten zur Verfügung.
Ein konkretes Beispiel: a&o kaufte ein ehemaliges Bürogebäude in Berlin-Mitte, das später zum größten Hostel Europas werden soll. Auch die Übernahme von Schulz Hotels zählt zu dieser Wachstumsphase. Das zeigt, wie die Gruppe vom Einzelobjekt zum Plattformspiel wechselt.
Die Investoren hinter dem Kurs
- StepStone Group
- Proprium Capital Partners
- Refinanzierung als Hebel für neue Zukäufe
Wo die Strategie kippen kann
Der Ansatz funktioniert nur, solange der Markt weiter schwächelt und günstige Objekte verfügbar bleiben. Wenn die Preise steigen oder die besten Häuser schon weg sind, wird die Einkaufstour schwieriger. Dazu kommt das operative Risiko: Hostels brauchen hohe Auslastung, sonst frisst der Umbau die Marge auf.
Die größten Risiken für a&o
- zu wenig passende Objekte in Top-Lagen
- steigende Bau- und Finanzierungskosten
- unsichere Nachfrage in schwächeren Städten
- schwere Exit-Frage bei großem Immobilienbestand
JLL erwartet, dass der europäische Hostelmarkt bis 2029 auf 8,2 Milliarden Euro wächst. Das klingt nach Rückenwind. Aber auch nach mehr Konkurrenz um die besten Deals. Genau da wird es spannend.