Johannes Eckelmann führt Cocoon Hotels als inhabergeführte Boutique-Gruppe in München – und wächst trotz Druck durch internationale Hotelketten weiter. Zuletzt kam das Boutiquehotel Stadthalle in Wien dazu, das seit September 2025 zur Cocoon-Familie gehört. Wie er Expansionspläne, Konversionen und den eigenen Stil zusammenbringt, erklärt er im Gespräch.
Inhabergeführte Hotels haben es in München nicht leicht. Die Kettenhotellerie drückt auf den Markt, Neuentwicklungen werden teurer, und Gäste erwarten heute mehr als ein sauberes Zimmer. Cocoon Hotels macht das trotzdem – und wächst. Gründer Johannes Eckelmann spricht über seinen Ansatz, Konversionen als Strategie und warum Boutique-Konzepte auch 2025 noch Chancen haben.
Münchner Markt: Druck von allen Seiten
München gilt als einer der härtesten Hotelstandorte Deutschlands – hohe Grundstückspreise, starke Saisonalität rund um Messe und Oktoberfest, und ein wachsendes Angebot durch internationale Ketten. Für kleine, inhabergeführte Gruppen bedeutet das: Entweder du hast ein klares Profil, oder du verlierst im Preiskampf.
Cocoon hat dieses Profil über Jahre entwickelt. Die Hotels setzen auf Designanspruch im bezahlbaren Segment – kein Luxus, aber auch keine austauschbare Budget-Box. Das Konzept funktioniert, weil es eine Lücke trifft: Gäste, die Charakter wollen, aber keine 300 Euro pro Nacht ausgeben können oder wollen.
- Inhabergeführte Gruppe mit Standorten in München
- Marken: Cocoon Hotels & Eckelmann Hotels
- 7 Hotels in München (Stand: vor Corona-Schließungen)
- Neuzugang: Boutiquehotel Stadthalle Wien, ab September 2025
- Strategie: Konversionen bestehender Immobilien statt Neubauten
- Head of Real Estate & Development: Marvin Kaiser (seit 2024)
Konversionen statt Neubauten
Wer heute ein neues Hotel bauen will, braucht tiefe Taschen und einen langen Atem. Cocoon geht deshalb einen anderen Weg: Konversionen. Bestehende Immobilien übernehmen, umbauen, neu positionieren – das spart Entwicklungszeit und Baukosten, bringt aber eigene Herausforderungen mit sich.
Die Übernahme des Boutiquehotels Stadthalle in Wien zum 1. September 2025 ist ein Beispiel dafür. Ein bereits laufendes Haus, das in die Gruppe integriert wird – mit eigenem Charakter, der erhalten bleiben soll. Das ist der Unterschied zu einer Ketten-Übernahme: Eckelmann will keine Uniformität, sondern ein weiteres Haus mit eigener Handschrift.
Konversionen sind 2025 eine der meistdiskutierten Strategien in der europäischen Hotellerie – weil Neubauten durch gestiegene Baukosten und Zinsen kaum noch wirtschaftlich darstellbar sind.Neue Struktur für Wachstum
Expansion braucht Struktur. Cocoon hat dafür die Position Head of Real Estate & Development neu besetzt: Marvin Kaiser verantwortet seit drei Monaten Immobilien und Entwicklung der Gruppe. Das Signal ist klar – die Gruppe will weiterwachsen, aber kontrolliert.
Für den Münchner Markt bedeutet das: mehr Konversionen, gezielte Standortwahl, kein blindes Wachstum. Wien zeigt, dass die Gruppe auch außerhalb Münchens denkt – ob weitere Städte folgen, bleibt offen.
Boutique gegen Kette: Wer hat die besseren Karten?
Die Frage ist nicht neu, aber sie bleibt relevant. Internationale Hotelketten haben Skalenvorteile bei Einkauf, Marketing und Kundenbindungsprogrammen. Was haben Boutique-Hotels dagegen?
- Persönlichkeit und Wiedererkennungswert, den Standardmarken nicht bieten
- Schnellere Entscheidungswege – kein Konzernfilter
- Lokale Verwurzelung und Stadtbezug
- Flexibilität bei Konzept und Positionierung
- Direkte Kundenbindung ohne Loyalty-Programm-Abhängigkeit
Das reicht, wenn das Konzept sitzt und die Umsetzung stimmt. Cocoon ist dafür ein Beleg: Die Gruppe hat die Corona-Krise überlebt – damals schlossen alle sieben München-Hotels – und wächst seither weiter.
Boutique-Hotel vs. Kettenhotel – der ehrliche Vergleich
Boutique-Vorteil
- Individuelles Profil, das Gäste aktiv suchen
- Kein Markenzwang bei Konzept und Design
- Schnellere Anpassung an Markttrends
- Höhere Mitarbeiterbindung durch Unternehmenskultur
Ketten-Vorteil
- Loyalty-Programme mit Millionen Mitgliedern
- Günstigere Einkaufskonditionen durch Volumen
- Bekannte Marke reduziert Buchungsrisiko
- Zugang zu globalem Vertriebsnetz
Was Boutique-Konzepte wirklich brauchen
Charakter allein reicht nicht. Was funktionierende Boutique-Konzepte von gescheiterten unterscheidet, ist meist eine Kombination aus drei Faktoren: klares Zielgruppenprofil, konsequente Umsetzung vom Zimmer bis zum Frühstück, und wirtschaftliches Fundament – also Standorte, die die nötige Rate tragen.
München kann das – wenn die Lage stimmt und das Konzept nicht versucht, alles für alle zu sein. Wien kommt als nächster Markt dazu. Beide Städte haben eines gemeinsam: hohe Tourismusnachfrage, aber auch harten Wettbewerb. Genau das Umfeld, in dem starke Boutique-Konzepte am meisten zu gewinnen haben.