Hotelimmobilien haben seit 2022 im Schnitt rund 20 Prozent an Wert verloren. Laut Teague Hunter, CEO von Hunter Advisors, entsteht daraus gerade ein seltenes Kauffenster — ausgelöst durch auslaufende Kredite und Verkaufsdruck bei Eigentümern, die nicht refinanzieren können.
Wer in Hotelimmobilien investiert, kennt das Dilemma: Kaufen, wenn alle skeptisch sind — oder warten, bis der Markt Klarheit liefert? Teague Hunter, President und CEO von Hunter Advisors, einem auf Hotelimmobilien spezialisierten Beratungsunternehmen, hat eine klare Meinung dazu. Im Podcast Not Done legt er offen, warum er den aktuellen Tiefpunkt für eine der besten Einstiegsgelegenheiten seit Jahren hält — vorausgesetzt, man versteht die Dynamik dahinter.
20 Prozent Wertverlust — was steckt dahinter?
Seit dem Hochpunkt 2022 haben Hotelwerte in vielen Märkten rund 20 Prozent nachgegeben. Das klingt alarmierend, ist aber kein Crash im klassischen Sinne. Es ist das Ergebnis mehrerer Faktoren, die sich überlagern.
- Steigende Zinsen haben die Finanzierungskosten massiv erhöht — NOI-Multiples sind gesunken
- Viele Objekte wurden 2019–2021 mit günstigen Kurzläufer-Darlehen finanziert, die jetzt fällig werden
- Transaktionsvolumen ist eingebrochen — weniger Deals bedeuten weniger Preisreferenzen
- Käufer und Verkäufer liegen bei den Preisvorstellungen noch deutlich auseinander
Das Ergebnis: Eigentümer, die 2019 oder 2020 mit günstigen Konditionen finanziert haben, sitzen jetzt vor einem Problem. Refinanzieren zu heutigen Zinsen ist teuer, oft unwirtschaftlich. Verkaufen ist die Alternative — auch wenn der Preis schmerzt.
Warum Kaufdruck für Verkäufer ein Kauffenster für Investoren ist
Hunter Advisors argumentiert, dass dieser Debt Maturity Druck in den nächsten 12 bis 24 Monaten zunehmen wird. Viele der zwischen 2019 und 2022 abgeschlossenen Fünf-Jahres-Darlehen erreichen 2024 bis 2027 ihre Laufzeit. Wer nicht refinanzieren kann oder will, muss verkaufen.
Für gut kapitalisierte Käufer bedeutet das: Sie verhandeln aus einer Position der Stärke. Der Markt ist kein Verkäufermarkt mehr. Distressed Assets — also Objekte mit akutem Refinanzierungsproblem — kommen häufiger auf den Markt, teils deutlich unter ihrem langfristigen Wert.
Ein distressed Hotel-Asset ist ein Objekt, das kurzfristig unter Druck steht — durch auslaufende Kredite, operative Verluste oder Eigentümerprobleme. Der Marktwert liegt oft unter dem langfristigen Ertragswert. Für Käufer mit Eigenkapital und operativer Expertise bieten solche Objekte überproportionale Renditechancen, wenn die Grundsubstanz stimmt.
Worauf es beim Kauf ankommt
Hunter betont: Nicht jedes günstige Angebot ist automatisch ein gutes Angebot. Wer jetzt kauft, braucht ein klares Bild davon, was den Wert eines Hotels tatsächlich trägt — und was ihn belastet.
Die entscheidenden Prüfpunkte
- RevPAR-Entwicklung der letzten 24 Monate — Erholung oder struktureller Rückgang?
- Zustand der Immobilie: ausstehende Capex-Investitionen können den Kaufpreis schnell auffressen
- Lage und Marktsegment: Leisure-Märkte haben sich schneller erholt als Business-Travel-Segmente
- Brand-Verpflichtungen: Franchise-Verträge mit PIP-Anforderungen können teuer werden
- Finanzierbarkeit heute: Was ist die reale Debt-Service-Coverage bei aktuellen Zinsen?
- Exit-Strategie: Wann und zu welchem Preis ist ein Weiterverkauf realistisch?
Marktlage 2025: Wo stehen wir wirklich?
Der US-Hotelmarkt — Hunters Kernmarkt — zeigt eine gespaltene Entwicklung. Luxury und Upper-Upscale Hotels in starken Leisure-Märkten (Florida, Nashville, Southwest) performen operativ gut. RevPAR liegt vielerorts über 2019. Das Problem ist nicht der Betrieb, sondern die Finanzierung.
Im Midscale- und Economy-Segment sieht es anders aus. Dort kämpfen viele Häuser noch mit den Nachwirkungen von Covid-Hilfen, die ausgelaufen sind, und mit gestiegenen Personalkosten. Das sind die Märkte, in denen Distressed Sales am häufigsten auftauchen.
Was das für Hospitality-Profis bedeutet
Nicht jeder Hotelier ist Investor. Aber wer in einer Führungsposition arbeitet, sollte die Signale des Transaktionsmarkts lesen können. Wenn Eigentümer unter Druck geraten, hat das direkte Folgen für Betriebe: Investitionen werden gestoppt, Renovierungen verschoben, Teams schrumpfen. Im schlimmsten Fall steht ein Verkauf an, der den Betrieb komplett umstrukturiert.
Andererseits: Ein neuer, gut kapitalisierter Eigentümer kann genau das Gegenteil bedeuten — frisches Geld, Renovierung, bessere Positionierung. Für Führungskräfte im Hotel ist es daher sinnvoll zu verstehen, in welcher Phase sich ihr Eigentümer befindet.
- Wann läuft das aktuelle Darlehen auf das Objekt aus?
- Gibt es konkrete Capex-Pläne für die nächsten 24 Monate?
- Wie ist die langfristige Halte-Strategie für das Haus?
Diese Fragen sind keine Indiskretion — sie helfen dir, eigene Karriereentscheidungen besser einzuschätzen.
Fazit: Timing ist alles — aber Analyse kommt zuerst
Hunter Advisors These ist keine Geheimformel, sondern klassische Contrarian-Logik: kaufen, wenn andere zögern. Das funktioniert nur, wenn die Fundamentaldaten stimmen. Ein 20-prozentiger Preisabschlag auf ein strukturell schwaches Objekt in einem schrumpfenden Markt ist kein Schnäppchen.
Wer aber die Due Diligence sauber macht, Eigenkapital mitbringt und einen klaren Operationsplan hat, findet gerade Objekte auf dem Markt, die vor drei Jahren nicht zu haben waren — zu Preisen, die vor drei Jahren undenkbar gewesen wären. Das Zeitfenster schließt sich, sobald die Zinsen drehen und das Kapital zurückkommt.