Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat im ersten Quartal 2025 kräftig zugelegt: Je nach Quelle liegt das Transaktionsvolumen zwischen 359 und 395 Millionen Euro – ein Plus von 41 bis 55 Prozent gegenüber Q1 2024. Nürnberg sticht als operativer Überflieger heraus, München dominiert beim Investmentvolumen mit 85 Millionen Euro. Resilient zeigen sich vor allem Städte mit ausgewogenem Business- und Freizeitmix.
Jahresauftakt mit Rückenwind. Der deutsche Hotelmarkt hat ein starkes erstes Quartal hinter sich – und das, obwohl die Konjunktur insgesamt Anlass zur Vorsicht gibt. Beherbergungszahlen in Hamburg und München lagen zur Jahresmitte bereits über den Vorjahreswerten, Investoren haben Vertrauen zurückgewonnen, und einige Standorte liefern Kennzahlen, die vor zwei Jahren kaum jemand erwartet hätte.
Was steckt dahinter? Und welche Städte profitieren wirklich?
Investmentmarkt: Fast 400 Millionen Euro in einem Quartal
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache. Cushman & Wakefield meldet für Q1 2025 ein deutsches Hotel-Transaktionsvolumen von 395 Millionen Euro – ein Zuwachs von 55 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Andere Marktbeobachter kommen auf 359 Millionen Euro, was immer noch einem Anstieg von 41 Prozent entspricht.
Klarer Spitzenreiter beim Investmentvolumen ist München mit platzierten 85 Millionen Euro. Damit vereint die bayerische Landeshauptstadt allein gut 40 Prozent des A-Standort-Volumens auf sich – das summiert sich laut Marktdaten auf rund 200 Millionen Euro für die sieben deutschen Top-Städte.
Warum Nürnberg gerade so stark performt
Nürnberg setzt laut aktuellen Auswertungen operative Maßstäbe. Die fränkische Metropole profitiert von einem Veranstaltungskalender, der Messe- und Kongressnachfrage mit wachsendem Städtetourismus kombiniert. Das führt zu einer Auslastungsstruktur, die weniger saisonal schwankt als in reinen Freizeitdestinationen.
Entscheidend für das gute Abschneiden in Q1 ist die frühe Messe- und Kongresssaison. Während andere Märkte im Januar und Februar noch anlaufen, profitiert Nürnberg von Frühjahrs-Events, die Businessreisende in die Stadt ziehen – und damit ADR und RevPAR stabil halten.
Die Top-10-Standorte und was sie auszeichnet
Aktuelle Marktdaten zeigen ein klares Muster: Städte mit ausgewogener Business- und Freizeitnachfrage schlagen monothematische Destinationen deutlich. Hamburg, München, Berlin und Köln gelten dabei als besonders resilient gegenüber konjunkturellen Schwankungen.
- Gemischte Nachfragebasis: Messe, Kongress und Städtetourismus greifen ineinander
- Übernachtungszahlen über Vorjahr: Hamburg und München liegen laut Marktberichten bereits zur Jahresmitte über H1 2024
- Investorenvertrauen: Stabile oder steigende Spitzenrenditen halten Kapital im Markt
- Konjunkturresilienz: Beherbergungszahlen trotz schwachem BIP-Umfeld auf hohem Niveau
München: Investmentmagnet mit starker Operatik
85 Millionen Euro Investmentvolumen in einem Quartal – München zieht Kapital an wie keine andere deutsche Stadt. Das liegt an der Kombination aus starker Messewirtschaft (IAA, Expo Real), internationalem Tourismus und einer hohen Zahlungsbereitschaft der Gäste. Der Münchner Markt bietet Investoren kalkulierbare Cashflows, die auch in schlechteren Quartalen selten einbrechen.
Hamburg: Resilient durch Vielfalt
Hamburg überzeugt mit einer breiten Nachfragebasis: Kreuzfahrt-Hub, Messestadt, Kulturmetropole. Übernachtungszahlen über dem Halbjahreswert 2024 zeigen, dass der Markt auch ohne einzelne Mega-Events liefert. Für Hoteliers bedeutet das planbarere Belegungskurven.
Berlin: Volumen trifft Skalierung
Die Hauptstadt bleibt der Markt mit dem größten Zimmerangebot – und zeigt sich trotzdem resilient. Berlin zieht weiter internationale Gäste an, auch wenn das ADR-Niveau unter München oder Hamburg liegt. Für Betreiber mit Skaleneffekten bleibt Berlin einer der attraktivsten deutschen Märkte.
Köln: Messemarkt mit Konstanz
Die Domstadt lebt vom dichtesten Messekalen der europaweit – GamesCom, Anuga, dmexco. Das schafft verlässliche Peak-Perioden, die Jahresauslastungen nach oben ziehen. Q1 ist durch frühe Messen wie die imm cologne strukturell stark.
Operative Kennzahlen: Was wirklich zählt
Investmentvolumen ist eine Sache – was Hoteliers und Revenue Manager täglich beschäftigt, sind RevPAR, ADR und Occupancy. Hier zeigt sich die Qualität eines Standorts deutlicher als in Transaktionszahlen.
- Übernachtungszahlen an Top-Standorten über Vorjahresniveau
- Hohe Resilienz gegenüber der allgemeinen Konjunkturlage – Hotellerie entkoppelt sich vom BIP-Rückgang
- Business-Leisure-Mix schützt vor saisonalen Einbrüchen
- Spitzenrenditen für Hotelimmobilien zeigen sich stabil
Standorte, die ausschließlich auf Freizeitreisende setzen, schwanken stärker. Nürnberg, München oder Hamburg haben das strukturelle Privileg, dass ein schwaches Tourismusquartal durch Messe- oder Kongressbuchungen abgefedert wird – und umgekehrt.
Businesslastiger vs. touristisch geprägter Standort
Business-Mix-Standorte
- Planbare Belegungskurven durch Messen und Kongresse
- Höhere Zahlungsbereitschaft bei Businessreisenden
- Weniger saisonale Schwankungen
- Investoren bevorzugen stabile Cashflows
Reine Freizeitmärkte
- Stark saisonabhängige Auslastung
- Abhängig von Wetter, Trends und Reisestimmung
- Niedrigere ADR außerhalb der Hochsaison
- Höheres Risiko bei konjunkturellen Abschwüngen
Was das für die Branche bedeutet
Ein Transaktionsvolumen von bis zu 395 Millionen Euro in nur drei Monaten ist kein Zufall. Der Markt signalisiert: Hotelimmobilien gelten wieder als attraktive Assetklasse – nach Jahren, in denen Zinsentwicklung und Energiekosten Investoren zurückgehalten haben.
Für Hoteliers an starken Standorten heißt das konkret: Wer jetzt in Qualität investiert – ob in Technik, Personal oder Produkt – wird bei der nächsten Transaktionswelle besser bewertet. Wer wartet, riskiert, dass der Investmentzyklus schon wieder dreht, bevor das eigene Haus optimal aufgestellt ist.
Nürnberg zeigt außerdem, dass Größe nicht alles ist. Auch mittelgroße Standorte können Top-10-Platzierungen erreichen – wenn die Angebotsstruktur stimmt und die Nachfrage konsequent gemischt bleibt.