Hotel Equities, einer der größten Third-Party-Manager der USA mit über 250 Hotels, hat das interne Innovationslabor HE Labs gegründet. Ziel: KI, Back-Office-Automatisierung und Robotik systematisch testen – und damit die Margen für Asset-Owner retten, die trotz Rekord-RevPAR-Werten nicht profitabel wirtschaften.
Fünf Jahre lang hat die Hotelindustrie eine These verkauft: Wenn der Revenue per Available Room neue Höchststände erreicht, gleicht das die Kosteninflation aus. Die Realität sieht anders aus.
„The industry as it is, is unsustainable“, sagte Ben Rafter, CEO von Hotel Equities, in einem Exklusiv-Interview mit Skift. Der Atlanta-basierte Operator managt mehr als 250 Hotels – und spricht aus, was viele denken, aber kaum öffentlich sagen.
The flags themselves are doing quite well, but the flags can't do well unless the asset-heavy owners do well, and the asset-heavy owners are not doing well.
– Ben Rafter, CEO Hotel Equities
Marriott und Hilton verdienen gut an Lizenzgebühren und Managementverträgen. Die eigentlichen Eigentümer der Immobilien – die Asset-heavy Owner – tragen Betriebskosten, Zinslast und Inflation. Ihr Problem löst ein hoher RevPAR allein nicht.
HE Labs: Ein Labor für die Profitabilitätsfrage
Rafters Antwort heißt HE Labs. Das interne Team testet und priorisiert neue Technologien – von KI-gestützter Personalplanung bis zu Back-Office-Automatisierung. Geleitet wird die Initiative von Brian Jenkins, einem ehemaligen Management- und Technologieberater.
Der Ansatz ist bewusst strukturiert: Erst evaluieren, dann in kontrollierten Pilotphasen testen, dann skalieren. Kein Hype-getriebenes Kaufen von Tools, die danach in der Schublade landen.
- Back-Office-Automatisierung: Buchhaltung gilt intern als Bereich mit dem höchsten Automatisierungspotenzial – repetitive Prozesse, hoher Zeitaufwand, klare Datenstruktur.
- KI-gestützte Personalplanung: Predictive Scheduling soll Überbesetzungen reduzieren und gleichzeitig Service-Level halten – der größte Kostenhebel im Hotelbetrieb.
- Robotik: Pilotprojekte im Housekeeping und bei Maintenance-Tasks. Bisherige Tests: größtenteils gescheitert. Hotel Equities sucht weiter.
Warum Back-Office zuerst kommt
Gastgerichtete Technologie macht Schlagzeilen. KI-Concierges, smarte Zimmer, Mobile Check-in – das sieht gut aus in Presseberichten. Den Margendruck löst es nicht.
Hotel Equities priorisiert deshalb das Gegenteil: unsichtbare, interne Prozesse. Die Buchhaltung steht dabei an erster Stelle. Warum? Weil sie eine hohe Transaktionsdichte hat, klar strukturierte Daten produziert und Fehler direkt auf die Owner-Abrechnung durchschlagen.
KI-Modelle, die Rechnungen automatisch klassifizieren, Buchungen vorschlagen und Abweichungen flaggen, können hier innerhalb weniger Monate messbare Einsparungen liefern. Keine Hardware, keine Umbaumaßnahmen – nur Software, die einen bekannten Prozess übernimmt.
Personalplanung: Der größte Hebel
Personalkosten machen in einem typischen Vollservice-Hotel zwischen 35 und 40 Prozent des Gesamtumsatzes aus. Kleine Verbesserungen in der Schichtplanung haben überproportionale Wirkung auf die GOP-Marge.
Predictive-Scheduling-Tools analysieren historische Belegungsdaten, Events in der Umgebung, Buchungsläufe und Wetterprognosen – und schlagen daraus optimierte Schichtpläne vor. Der Unterschied zu klassischen Spreadsheet-Planungen: Das Modell lernt aus Abweichungen und wird über Zeit besser.
- Weniger Überbesetzung in schwachen Belegungsphasen
- Weniger Last-Minute-Nachrüstung bei unerwarteter Nachfrage
- Geringere Overtime-Kosten durch frühzeitigere Planungssicherheit
- Dokumentierter Compliance-Nachweis bei Arbeitszeitregelungen
Robotik: Ehrlicher Umgang mit gescheiterten Piloten
Beim Thema Robotik ist Hotel Equities auffallend transparent: Frühe Pilotprojekte im Housekeeping und bei Instandhaltungsaufgaben sind größtenteils gescheitert. Das ist keine Niederlage – das ist verwertbares Wissen.
Die Gründe für das Scheitern sind struktureller Natur. Hotels sind keine Lagerhallen: unregelmäßige Grundrisse, Teppiche, Türschwellen, enge Aufzüge, unvorhergesehene Hindernisse im Zimmer. Autonome Systeme kommen mit dieser Varianz derzeit noch schlecht zurecht.
Robotik im Hotel – Stand 2026
Wo es funktioniert
- Lieferroboter in Neubau-Hotels mit planen Grundrissen
- Wäsche- und Materialtransport in großen Häusern
- Poolbereiche und Außenanlagen mit definierten Routen
- Küchen-Automatisierung bei standardisierten Prozessen
Wo es noch scheitert
- Klassisches Housekeeping mit variablen Zimmerzuständen
- Altbestände mit Teppich, Stufen, engen Fluren
- Wartungsaufgaben mit hoher Situationsvarianz
- Gästekontakt in emotional aufgeladenen Momenten
Was das für Third-Party-Manager bedeutet
Hotel Equities ist nicht das einzige Unternehmen mit diesem Problem – aber eines der wenigen, das es so offen adressiert. Third-Party-Manager stehen strukturell unter Druck: Sie verdienen an Managementgebühren, tragen aber den Ruf für die operative Performance. Wenn Owner-Margen sinken, werden Verträge nicht verlängert.
Wer früh eine eigene Tech-Evaluierungsinfrastruktur aufbaut – wie HE Labs – kann neue Tools schneller bewerten, skalieren und als Differenzierungsmerkmal im Owner-Gespräch einsetzen. Das ist kein Nebenprojekt, das ist Kerngeschäft.
Third-Party-Manager wie Hotel Equities, Aimbridge oder Interstate betreiben Hotels im Auftrag der Eigentümer (Owner) – ohne selbst die Immobilien zu besitzen. Sie sind von Franchise-Gebern (Marriott, Hilton) unabhängig, aber oft an deren Brand-Standards gebunden. Ihre Gebühr liegt typischerweise bei 2–4 % des Bruttoumsatzes plus Performance-Incentives. Das bedeutet: Der Owner trägt das wirtschaftliche Risiko, der Manager die operative Verantwortung.
Die eigentliche Botschaft hinter HE Labs ist eine strategische: Der klassische Ansatz – mehr Revenue als Antwort auf alles – funktioniert nicht mehr als alleiniges Steuerungsprinzip. Kostenkontrolle, Automatisierung und datengetriebene Personalplanung werden zur Pflichtdisziplin. Wer das erst in zwei Jahren erkennt, kämpft gegen Wettbewerber, die schon heute lernen.