Die Break-Even-Auslastung ist der kritische Wendepunkt: Ab dieser Belegungsquote deckt der Umsatz die Fixkosten. Alles darüber ist Gewinn, alles darunter Verlust. Für Betreiber, Banker und Investoren ist das eine der wichtigsten Planungszahlen — gerade nach Modernisierungen oder in Nebensaison.

Die Formel

Break-Even-Auslastung (%) = (Fixkosten ÷ (Deckungsbeitrag × verfügbare Zimmer × Tage)) × 100. Der Deckungsbeitrag pro Zimmer-Nacht ist der ADR minus variable Kosten pro Zimmer (Reinigung, Wäsche, Energie, Frühstück, variable Personalanteile) — typisch 15–35 % vom ADR.

BEISPIEL-RECHNUNG (ohne JS sichtbar)

(90.000 € ÷ (60 € × 80 × 30)) × 100 = 62,5 % Auslastung

Midscale-Stadthotel: 90.000 € Fixkosten im Monat, 60 € Deckungsbeitrag pro Zimmer-Nacht, 80 Zimmer.

Rechenbeispiele

Stadthotel Midscale: 90.000 € Fixkosten, 60 € Deckungsbeitrag, 80 Zimmer, 30 Tage → 62,5 % Break-Even-Auslastung.

Budget-Hotel: 45.000 € Fixkosten, 25 € Deckungsbeitrag, 100 Zimmer, 30 Tage → 60 % Break-Even. Budget-Häuser leben von Auslastung, nicht von Preis.

Luxury-Resort: 180.000 € Fixkosten, 140 € Deckungsbeitrag, 80 Zimmer, 30 Tage → 53,6 % Break-Even. Hohe Deckungsbeiträge geben mehr Puffer.

Break-Even in Excel berechnen

=(B2/(B3*B4*B5))*100

Fixkosten in B2, Deckungsbeitrag pro Zimmer-Nacht in B3, Zimmer in B4, Tage in B5. Ergebnis in Prozent.

Richtwerte nach Betriebstyp (DACH 2026)

  • Stadt-Business: 55–65 %
  • Midscale Standard: 60–70 %
  • Resort / Ferien: 45–60 % (dank hoher Deckungsbeiträge)
  • Budget / Limited Service: 65–75 %
  • Luxury: 45–58 %

Über 75 % gilt als kritisch — dann killen kleine Marktschwankungen die Marge. Dauerhaft unter dem Branchenschnitt ist meist ein Zeichen von Überkapazität oder hoher Fixkosten-Basis.

Was sind Fixkosten, was variable Kosten?

Fixkosten (fallen unabhängig von Belegung an): Miete/Pacht, Gehälter der Stammbelegschaft, Abschreibungen, Versicherungen, Wartungsverträge, Steuern auf Gebäude, Grundenergieverbrauch.

Variable Kosten (skalieren mit verkauften Zimmern): Reinigung pro Zimmer, Wäsche, Amenities, Frühstück/F&B-Wareneinsatz, variable Personalanteile (Bedarfsarbeit), OTA-Provisionen, Zahlungsdienstleister-Gebühren.

Die Trennung ist nie ganz sauber — z.B. Personal ist teils fix, teils variabel. Faustregel: je mehr flexible Schichten du fahren kannst, desto mehr wird Personal variabel.

Häufige Fehler

  1. Deckungsbeitrag mit ADR verwechselt: ADR ist Bruttopreis, Deckungsbeitrag ist ADR minus variable Kosten pro Zimmer.
  2. Nebenerlöse im Deckungsbeitrag vergessen: F&B- und Spa-Margen entlasten die Zimmer-Deckungslast — sauber einrechnen.
  3. Saisonale Fixkosten: In starken Saisonbetrieben sind viele Kosten sprungfix (Personal, Einkauf). Für Ferienhotels lohnt sich ein Break-Even pro Saison, nicht pro Monat.
  4. Miete als fix behandeln bei Umsatzpacht: Umsatzabhängige Pachtanteile sind variabel — korrekt zuordnen.

Break-Even senken

  1. Fixkosten reduzieren — neuer Energievertrag, Personaleinsatz flexibilisieren, Outsourcing von Housekeeping in Tiefphasen.
  2. ADR steigern — wirkt direkt auf den Deckungsbeitrag. Siehe ADR-Rechner.
  3. Variable Kosten senken — Einkaufsverbund für Wäsche/Reinigungsmittel, Energieeffizienz.
  4. Nebenerlöse ausbauen — F&B und Spa entlasten die reine Zimmer-Deckungslast.
  5. Direktbuchungen statt OTA — spart 15–25 % Provision, hebt Deckungsbeitrag netto.

Kostenloses Excel-Template: Hotel-KPIs

↓ HOTEL-KPI-TEMPLATE.XLSX (kostenlos)

Operating Leverage: Warum Luxury-Häuser tiefere Break-Even-Werte haben

Intuitiv würde man vermuten: Luxus-Hotels mit ihren hohen Fixkosten (Personal, Ausstattung, Service-Tiefe) brauchen mehr Auslastung zum Break-Even. Tatsächlich ist das Gegenteil oft der Fall — weil der Deckungsbeitrag pro Zimmer-Nacht überproportional hoch ist.

Rechenbeispiel: Luxury-Hotel mit 500 € ADR und 25 % variablen Kosten hat 375 € Deckungsbeitrag pro Nacht. Budget-Hotel mit 60 € ADR und 35 % variablen Kosten hat nur 39 € Deckungsbeitrag. Der Luxury-Betrieb kann seine (zugegeben höheren) Fixkosten mit zehnmal weniger Nächten decken.

Die Kennzahl für dieses Phänomen heißt Operating Leverage: das Verhältnis von Deckungsbeitrag zu Nettogewinn. Je höher, desto empfindlicher reagiert der Gewinn auf Auslastungsänderungen. Luxury-Häuser haben hohen Operating Leverage — ihr Gewinn explodiert in der Hochsaison, fällt aber in der Nebensaison auch schneller unter null.

Weiterführende Quellen

Break-Even senken: Drei strukturelle Hebel

Fixkostenstruktur überprüfen

Pachten, Versicherung, Grundsteuer und Management-Fees sind typische Fixkosten-Blöcke. Re-Verhandlung der Pacht (oft alle 5–10 Jahre fällig), Wechsel zu einem anderen Energie-Lieferanten oder Kettenwechsel mit günstigeren Fees können die Fixkostenbasis um 5–15 % senken.

Variable-Kosten-Struktur straffen

Je höher der Deckungsbeitrag pro Zimmer, desto niedriger die Break-Even-Auslastung. Hebel: F&B-Cost-Quote senken, Housekeeping-Minuten optimieren, Energiekosten per Gast reduzieren. Jeder Prozentpunkt Deckungsbeitrag senkt Break-Even um 1–2 Punkte Auslastung.

Pre-Opening-Kalkulation

Bei Neueröffnung oder Repositionierung ist der erste Break-Even-Check kritisch: welche Auslastung brauche ich im 1., 2., 3. Jahr? Ramp-up-Kurven in Stadthotels typisch Jahr 1 55 %, Jahr 2 68 %, Jahr 3 stabilisiert. Die Break-Even-Rechnung zeigt, ob die Vorfinanzierung reicht.

Weiterführende Rechner

HÄUFIGE FRAGEN

Was ist die Break-Even-Auslastung?

Die minimale Belegungsquote, bei der ein Hotel seine Fixkosten gerade deckt. Alles darüber ist Gewinn, alles darunter Verlust.

Was ist ein gesunder Break-Even-Wert?

Im DACH-Raum typisch 50–65 %. Luxury/Resort oft tiefer dank höherer Deckungsbeiträge, Budget-Häuser oft höher. Über 75 % gilt als kritisch.

Wie berechnet man den Deckungsbeitrag pro Zimmer-Nacht?

ADR minus variable Kosten pro Zimmer (Reinigung, Wäsche, Energie, Frühstück, variable Personalanteile). Typisch 15–35 % vom ADR.

Was senkt die Break-Even-Auslastung?

Fixkosten reduzieren, ADR erhöhen, variable Kosten senken, Nebenerlöse (F&B, Spa) ausbauen, OTA-Abhängigkeit reduzieren — alle Hebel wirken gleichzeitig.

Was sind Fixkosten und was variable Kosten im Hotel?

Fix: Miete, Stammgehälter, Abschreibungen, Versicherungen, Grundenergie. Variabel: Reinigung pro Zimmer, Wäsche, F&B-Wareneinsatz, flexible Personalanteile, OTA-Provisionen.

Wie berechnet man Break-Even in Excel?

Formel: =(B2/(B3*B4*B5))*100. Mit Fixkosten in B2, Deckungsbeitrag in B3, Zimmer in B4, Tagen in B5.
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