Im ersten Quartal 2026 stieg die Auslastung in einem DACH-Portfolio von rund 20 Hotels um 2,3 Prozent – die durchschnittliche Zimmerrate legte aber nur um 1,0 Prozent zu. Budget- und Economy-Hotels sowie Serviced Apartments kommen laut einer Analyse von mrp hotels besser durch das Umfeld als klassische Full-Service-Häuser. Aktives Asset Management entwickelt sich zum zentralen Werttreiber.
Wachstum ja – aber auf Kosten der Marge. Das ist die kurze Zusammenfassung des aktuellen mrp hotels quarterly, einem Online-Panel, das mrp hotels gemeinsam mit der Erste Group, der LLB Immo KAG, der Lindner Hotel Group und Livory Capital veranstaltet hat. Die Zahlen klingen auf den ersten Blick solide. Schaut man genauer hin, zeigt sich ein Markt unter Druck.
Die Zahlen: Volumen schlägt Rate
Q1 2026 im analysierten Portfolio: Auslastung +2,3 Prozent gegenüber Vorjahr, durchschnittliche Zimmerrate nur +1,0 Prozent. Der RevPAR wuchs um 3,4 Prozent – getragen fast ausschließlich durch höhere Belegung, nicht durch höhere Preise. Beim GOPPAR sieht es ähnlich aus: +3,0 Prozent, aber Energie- und Personalkosten fressen die Erträge.
Der Fokus lag klar auf Volumen statt auf Rate. Gäste sind deutlich preissensibler geworden.
– Hannah Struck, Senior Asset Manager, mrp hotels
Das ist kein temporäres Phänomen. Kurzfristigere Buchungsvorlauf-Zeiten, wachsende Präferenz für regionale Ziele und Druck auf internationale Verbindungen verändern die Nachfragestruktur strukturell. Wer sein Konzept nicht anpasst, büßt Margen ein – auch bei guter Auslastung.
Budget und Serviced Apartments: Warum diese Segmente stabiler bleiben
Schlanke Servicestruktur, niedrigere Betriebskosten, gut skalierbare Personalmodelle: Budget-Hotels und Serviced Apartments haben in einem preissensiblen Markt strukturelle Vorteile. Kein aufwendiges Restaurant, kein Concierge-Team, keine umfangreiche Spa-Infrastruktur – das spart nicht nur Kosten, sondern macht das Modell krisenresistenter.
Das Budgetsegment funktioniert aktuell klar besser als die klassische Vier-Sterne-Hotellerie.
– Michael Schoppe, Managing Director, LLB Immo KAG
Serviced Apartments profitieren zusätzlich von Langzeit-Nachfrage: Projektreisende, Expats, Wochenpendler – Gäste, die mehrere Nächte oder Wochen bleiben. Das reduziert den Check-in-Aufwand, stabilisiert die Belegung und senkt die Vertriebskosten pro Nacht. In Deutschland und Europa zählen Serviced Apartments seit über 20 Jahren zu den wachstumsstärksten Hospitality-Segmenten – getragen von Urbanisierung, Mobilität und dem Wunsch nach mehr Eigenständigkeit beim Aufenthalt.
„Volatilitätsbooster“ statt klassischem Einbruch
Die Gesamtnachfrage bricht nicht ein. Das ist die gute Nachricht. Die schlechte: Sie wird deutlich unberechenbarer.
Wir sehen keinen klassischen Nachfragerückgang, sondern eher einen Volatilitätsbooster.
– Henning Schneekloth-Plöger, Vice President Portfolio- & Asset Management, Lindner Hotel Group
Geopolitische Unsicherheiten, schwankende Energiepreise, ein verändertes Buchungsverhalten: All das macht mittel- bis langfristige Planung schwerer. Wer nur auf den Pachtvertrag schaut und ansonsten abwartet, verliert Handlungsspielraum. Für Asset Manager bedeutet das: kürzere Analysezyklen, frühere Eingriffe, mehr Abstimmung zwischen Eigentümer und Betreiber.
Asset Management: Von strategisch zu operativ
Die Funktion des Asset Managements verändert sich. Früher genügte es, strategische Kennzahlen zu beobachten. Heute rücken operative Themen in den Vordergrund – von der Energieeffizienz bis zur Konzeptanpassung.
Es reicht heute nicht mehr, ausschließlich auf die Pacht zu schauen.
– Martin Schaffer, Managing Partner, mrp hotels
Asset Management heißt damit: Performance laufend analysieren, wirtschaftliche Transparenz schaffen, bei Bedarf gezielt eingreifen. Hotels, die operativ flexibler sind und bereit, ihr Konzept anzupassen, kommen besser durch volatile Phasen.
- Budget- und Economy-Segment: Robustere Margenstruktur bei steigender Preissensibilität der Gäste
- Serviced Apartments: Langzeit-Nachfrage stabilisiert Belegung, niedrigere Betriebskosten
- Value-Add und Repositionierung: Hotels mit Anpassungsbedarf bieten Einstiegspotenzial für aktive Eigentümer
- Energieeffizienz: Nachholbedarf in vielen Bestandshotels – gleichzeitig konkreter Hebel zur Margenstabilisierung
- Regionale Destinationen: Profitieren von verschobener Reisenachfrage weg von internationalen Verbindungen
Energieeffizienz: Konkreter Hebel, der oft unterschätzt wird
Christian Habermann, Fund Manager bei Livory Capital, sieht beim Thema Energieeffizienz besonders viel Nachholbedarf. In der aktuellen Marktphase zeige sich häufig, dass Effizienzpotenziale in Bestandshotels nicht ausgeschöpft sind – obwohl sie direkt auf die Marge einzahlen. Das ist kein ESG-Luxusproblem, sondern betriebswirtschaftliche Pflicht: Energiekosten gehören neben Personal zu den größten Kostentreibern im Hotel.
Energiekosten + Personalkosten = die zwei größten Margenkiller im aktuellen DACH-MarktWer hier optimiert, schafft Spielraum – auch ohne Ratenerhöhung. Konkrete Ansätze: intelligente Gebäudesteuerung, Wärmerückgewinnung, Lastmanagement im Betrieb. Keine Raketenwissenschaft, aber in vielen Häusern noch nicht umgesetzt.
Was das für Investoren und Betreiber bedeutet
Der Bericht von mrp hotels liefert kein Alarmsignal – aber ein klares Signal zur Anpassung. Die Nachfrage ist da. Die Margen sind unter Druck. Und wer sein Portfolio nicht aktiv steuert, wird das in der GuV spüren.
Für Investoren heißt das: Bei Neuerwerb lohnt sich der Blick auf Budget- und Serviced-Apartment-Objekte sowie auf Value-Add-Kandidaten mit klarem Repositionierungspotenzial. Für bestehende Portfolios: Energieeffizienz analysieren, Konzeptfit prüfen, Betreiberdialog intensivieren.