Mixed-Use-Entwicklungen integrieren Hotels mit Wohnflächen, Einzelhandel und Wellness-Angeboten in ein einziges Ökosystem. Das Ziel: stabilere Einnahmen, resilientere Assets und eine stärkere Bindung ans urbane Umfeld. Betreiber wie Zoku und The Social Hub zeigen, wie das in der Praxis funktioniert – und wo es hakt.
Das Hotel als Insel – dieses Modell hat ausgedient. Wer heute ein Hospitality-Asset finanziert, plant oder betreibt, denkt längst über die Zimmer hinaus. Mixed-Use-Entwicklungen machen das Hotel zur Mitte eines Quartiers: drumherum Branded Residences, Co-Working-Flächen, Restaurants, Retail, Spa. Der Gast bucht kein Zimmer, er tritt einem Ökosystem bei.
Klingt nach Buzzword? Ist es zum Teil auch. Aber hinter dem Begriff steckt eine handfeste wirtschaftliche Logik – und die verändert gerade, wie Hotelprojekte gebaut, finanziert und betrieben werden.
Warum Mixed-Use gerade jetzt boomt
Der Druck auf klassische Hotelrenditen ist real. Steigende Baukosten, höhere Kapitalkosten, volatilere Nachfrage nach der Pandemie – all das macht reine Hotel-Monostrukturen risikoreicher. Mixed-Use ist die Antwort der Entwickler: Wenn ein Nutzungstyp schwächelt, stabilisieren die anderen.
Dazu kommt eine Verschiebung auf der Nachfrageseite. Geschäftsreisende wollen länger bleiben und flexibel arbeiten. Städtereisende suchen Aufenthalte, die sich wie echtes Leben anfühlen – nicht wie ein Hotelbett zwischen zwei Flügen. Co-Living, Extended Stay, Workation: all diese Formate funktionieren besser, wenn das Hotel nicht allein auf einer Parzelle steht, sondern Teil eines lebendigen Umfelds ist.
Die Pioniere: Wer das Modell lebt
Zoku: Das Co-Living-Hotel als Blaupause
Zoku hat das Konzept früh konsequent umgesetzt. Die Amsterdamer Marke richtet sich an „global nomads“ – Menschen, die für Wochen oder Monate an einem Ort arbeiten und dabei nicht in einem klassischen Serviced Apartment versauern wollen. Das Hotel liefert Gemeinschaft, Co-Working, F&B und Community-Events. Die Zimmer sind Rückzugsräume, aber das echte Produkt ist das Ökosystem drumherum. Inzwischen ist Zoku in mehreren europäischen Städten aktiv, darunter Wien, Kopenhagen und Paris.
The Social Hub: Studierende, Reisende, Professionals
The Social Hub (früher The Student Hotel) geht noch einen Schritt weiter und mischt bewusst verschiedene Zielgruppen auf einer Fläche: Hotelgäste, Langzeitmieter, Studierende, Co-Worker. Der gemeinsame Nenner ist die Infrastruktur – Lobbys, die echte Aufenthaltsqualität haben, Gastronomie, die auch für Anwohner funktioniert, Events, die das Haus beleben. Das schafft Auslastung auch außerhalb klassischer Check-in-Peaks.
Columbus North Market: Mixed-Use vom Reißbrett
In den USA arbeiten Entwickler wie Rockbridge und Edwards an Projekten wie dem Columbus North Market – einer Mixed-Use-Entwicklung, die Hotel, Wohnflächen und Einzelhandel auf einer gemeinsamen Struktur vereint. Solche Projekte entstehen oft in Stadtvierteln im Wandel, wo Mixed-Use-Entwicklung auch stadtplanerisch gewollt ist.
Wie das Ökosystem wirtschaftlich funktioniert
Der entscheidende Vorteil liegt in der Diversifikation der Einnahmen. Ein klassisches Hotel lebt von Zimmernächten und F&B. Ein Mixed-Use-Asset generiert dazu:
- Mieteinnahmen aus Branded Residences oder Co-Living-Einheiten
- Pachteinnahmen aus Retail- und Gastronomieflächen
- Mitgliedschaften für Co-Working-Spaces und Wellness-Bereiche
- Event-Erlöse aus Community-Flächen
- Cross-Selling zwischen Hotel- und Residenzgästen
Das macht das Asset auch für Investoren attraktiver: Wer Mixed-Use finanziert, kauft nicht nur Hotelvolatilität, sondern eine Mischung aus zyklischen und stabileren Einnahmeströmen. Das verbessert die Finanzierbarkeit – und senkt in der Theorie das Risiko für Lender.
Die Risiken, die niemand gern nennt
Mixed-Use klingt gut auf dem Papier. In der Umsetzung ist es brutal komplex – und das wird oft unterschätzt.
Regulatorik bremst
Verschiedene Nutzungstypen bedeuten verschiedene Baugenehmigungen, Brandschutzvorschriften, Stellplatzregelungen und in manchen Städten auch unterschiedliche Betreiberzulassungen. Wer ein Mixed-Use-Projekt in Deutschland plant, braucht Geduld – und einen Architekten, der sowohl Hotelbau als auch Wohnungsbau versteht.
Betriebliche Komplexität
Hotel-Operations und Residential-Management folgen völlig unterschiedlichen Logiken. Kurzzeitgäste erwarten 24/7-Service, Bewohner wollen Privatsphäre und ruhigen Betrieb. Wer beides auf einer Fläche betreibt, muss Zonenkonzepte, Zugangssysteme und Servicemodelle sauber trennen – oder bewusst verschmelzen, wie es Zoku tut.
Markenidentität bleibt unklar
Was bin ich eigentlich? Hotel? Co-Living? Lifestyle-Quartier? Die besten Mixed-Use-Projekte haben eine klare Antwort darauf. Die schwachen verlieren sich in der Beliebigkeit und sprechen am Ende niemanden wirklich an.
- Klare Kernnutzung: Das Hotel muss als Anker funktionieren – nicht als Randnutzung
- Betriebliche Integration: Getrennte Zugänge, aber gemeinsame Infrastruktur (Küche, Technik, Energie)
- Community-Programmierung: Events, Gastronomie und Flächen, die auch externe Nutzer anziehen
- Frühzeitige Abstimmung mit Behörden: Zonierungsfragen vor dem Planungsstart klären, nicht danach
- Flexible Flächenkonzepte: Nutzungsänderungen einplanen – der Markt dreht sich schneller als Amortisationszeiträume
Was das für Hotelfachleute bedeutet
Wenn du im Hotelbereich arbeitest – ob Operations, Revenue Management, Development oder Design – wird Mixed-Use dein Berufsfeld verändern. Nicht morgen, aber mittelfristig deutlich.
General Manager in Mixed-Use-Projekten managen keine Hotels mehr, sie steuern Plattformen. Revenue Manager denken nicht mehr nur in ADR und RevPAR, sondern in Gesamtertrag pro Quadratmeter und Nutzungstyp. Und wer im F&B arbeitet, bedient plötzlich drei verschiedene Zielgruppen auf einer Fläche: den Hotelgast, den Residenz-Bewohner und den Nachbarn aus dem Viertel.
Das erfordert neue Skills – und neue Denkweise. Die Hotels, die das hinbekommen, bauen etwas, das schwer zu kopieren ist: ein echtes Stück Stadt.