Die laufende Insolvenzwelle in der Hotellerie trifft nicht nur Betreiber – sie legt auch strukturelle Schwächen auf Eigentümerseite offen. Pachtverträge, die jahrelang stabil wirkten, werden zur Risikofalle, wenn Governance fehlt und Frühwarnsysteme ausbleiben. Tina Froböse (Select Hotel Consulting) und Nicole Riedemann (Anchor Rechtsanwälte) zeigen, worauf es ankommt.
Ein Hotelbetreiber meldet Insolvenz an. Der Eigentümer des Gebäudes sitzt auf einem plötzlich leerstehenden Objekt, läuft auf Pachtzahlungen hinterher und fragt sich: Wie konnte das passieren? Diese Situation ist gerade keine Ausnahme. Sie ist Muster.
Die Insolvenzwelle, die seit 2023 durch die Hotellerie rollt, betrifft nicht nur überschuldete Betreibergesellschaften. Sie legt auch offen, wie viele Immobilieneigentümer strukturell unvorbereitet sind – auf Krisen, auf rechtliche Fallstricke und auf die Eigendynamik des Pachtmodells. Wer sein Hotel verpachtet hat, ist kein passiver Investor. Er trägt Risiken, die er oft nicht vollständig überblickt.
Das Pachtmodell und seine versteckten Hebel
Beim Hotelpachtvertrag überlässt der Eigentümer dem Betreiber nicht nur das Gebäude, sondern eine funktionsfähige Betriebseinheit – inklusive Inventar, Lizenzen, oft auch Marke. Der Betreiber zahlt eine Pacht, behält den Betriebsertrag und trägt das operative Risiko. Klingt sauber. Ist es auch – solange der Betreiber wirtschaftlich stabil bleibt.
Das Problem: Viele Pachtverträge wurden in einer Zeit verhandelt, in der Hotelauslastungen verlässlich stiegen und Fixkosten planbar waren. Die Verträge spiegeln diese Erwartungshaltung wider – mit langen Laufzeiten, festen Pachtsätzen und wenig Flexibilität. Indexklauseln, die die Pacht an die Inflationsentwicklung koppeln, können in einem Hochinflationsumfeld die Marge des Betreibers in wenigen Jahren auffressen.
Was Indexklauseln konkret bewirken
Indexklauseln – auch Wertsicherungsklauseln oder Preisklauseln genannt – sind ein gängiges Mittel, um langfristige Pachtzahlungen wertbeständig zu halten. Üblich ist die Kopplung an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Steigt der Index um 10 %, steigt die Pacht entsprechend. Was den Eigentümer schützen soll, kann den Betreiber in einem schwachen Umsatzjahr in die Zahlungsunfähigkeit treiben – und am Ende auch den Eigentümer selbst, wenn der Pächter ausfällt.
Insolvenz des Betreibers: Was rechtlich passiert
Gerät der Hotelbetreiber in die Insolvenz, hat das unmittelbare Konsequenzen für den laufenden Pachtvertrag. Im deutschen Insolvenzrecht gibt es grundsätzlich zwei Szenarien:
- Fortführung durch den Insolvenzverwalter: Der Verwalter kann den Betrieb aufrechterhalten und den Pachtvertrag zunächst bestehen lassen – bis er eine Entscheidung über Sanierung oder Liquidation trifft.
- Kündigung durch den Insolvenzverwalter: Nach §§ 108 ff. InsO hat der Insolvenzverwalter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, Miet- und Pachtverhältnisse mit gesetzlicher Frist zu kündigen – unabhängig von vertraglichen Laufzeiten.
Für den Eigentümer bedeutet das: Offene Pachtzahlungen aus der Zeit vor der Insolvenz sind in der Regel nur als einfache Insolvenzforderung anmeldbar – mit entsprechend geringen Aussichten auf vollständige Befriedigung. Nachrangige Forderungen können komplett ausfallen.
- Offene Pachtrückstände vor Insolvenzantrag: nur als Insolvenzforderung anmeldbar (Quote oft unter 10 %)
- Pachtzahlungen nach Insolvenzeröffnung: Masseforderungen – bevorzugt bedient, solange Masse vorhanden
- Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters: § 109 InsO, Frist 3 Monate zum Monatsende
- Eigentümer kann bei Zahlungsverzug (vor Insolvenz) außerordentlich kündigen – aber nur, wenn die Rückstände die gesetzliche Schwelle erreichen
- Inventar und Betriebsmittel: Eigentumsrechte müssen klar vertraglich geregelt sein, sonst fallen sie in die Masse
Warnsignale, die Eigentümer zu spät erkennen
Das zentrale Problem vieler Eigentümer ist nicht fehlendes Wissen – es ist fehlende Governance. Wer sein Hotel einmal verpachtet hat, tendiert dazu, sich auf die monatlichen Zahlungseingänge zu verlassen und operative Entwicklungen nicht mehr aktiv zu beobachten. Das rächt sich.
Tina Froböse (Select Hotel Consulting) und Nicole Riedemann (Anchor Rechtsanwälte) benennen strukturelle Schwächen, die sich in der aktuellen Insolvenzwelle wiederholen: mangelhafte Vertragsgestaltung, fehlende Reporting-Pflichten und keine vertraglichen Frühwarnsysteme.
- Betreiber liefert keine regelmäßigen Finanzkennzahlen (RevPAR, GOP, Auslastung)
- Pachtvertrag enthält keine Mindest-GOP-Klausel oder Performance-Tests
- Keine Sicherheiten für Pachtzahlungen (Kaution, Bankbürgschaft, Patronatserklärung)
- Inventar nicht klar als Eigentum des Verpächters ausgewiesen
- Laufzeit über 20 Jahre ohne Anpassungsoptionen
- Keine Exit-Klausel bei dauerhafter Underperformance
Wie bessere Verträge aussehen
Der Pachtvertrag ist das wichtigste Steuerungsinstrument des Eigentümers. Trotzdem werden viele Verträge mit Standardklauseln abgeschlossen, die die spezifischen Risiken des Hotelbetriebs nicht abbilden. Drei Bereiche sind besonders kritisch:
Performance-Klauseln
Ein Vertrag ohne Performance-Tests gibt dem Eigentümer kaum Handhabe, wenn der Betreiber dauerhaft schlechte Ergebnisse liefert. Sinnvoll sind vereinbarte Mindest-Kennzahlen – etwa ein Mindest-RevPAR im Vergleich zum Marktdurchschnitt (Competitive Set) oder ein Mindest-GOP in Prozent des Umsatzes. Unterschreitet der Betreiber diese Schwellen zwei Jahre in Folge, sollte der Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht haben.
Transparenz-Pflichten
Quartalsweise Reporting-Pflicht, Zugang zu Buchungsdaten und jährliche Wirtschaftsprüfung – das sind keine überzogenen Forderungen, sondern Mindeststandards für ein professionelles Pachtverhältnis. Viele Eigentümer haben das nie verhandelt, weil in der Boomphase niemand danach gefragt hat.
Sicherheiten
Eine Kaution von drei bis sechs Monatsmieten ist branchenüblich, reicht aber im Insolvenzfall selten aus. Professionellere Absicherungen sind Bankbürgschaften oder Patronatserklärungen der Muttergesellschaft – gerade bei Franchise-Strukturen, wo die operative Gesellschaft dünn kapitalisiert ist.
Governance: Die unterschätzte Hausaufgabe
Neben dem Vertragswerk ist es die interne Governance des Eigentümers, die über Früherkennung entscheidet. Viele Eigentümer – gerade Family Offices oder kleine Immobiliengesellschaften – haben keine Prozesse etabliert, die systematisch Warnsignale abfangen.
Konkret heißt das: Wer die Quartalszahlen des Betreibers erhält, muss sie auch auswerten können. Wer einen Rückgang der Auslastung um 15 Prozentpunkte sieht, muss wissen, ab wann er handeln kann und wie. Das erfordert entweder internes Know-how oder externe Berater, die kontinuierlich begleiten – nicht nur im Krisenfall.
- Jährliche Strategie-Reviews mit dem Betreiber einplanen
- Marktkennzahlen (STR-Daten, lokale Auslastungsberichte) eigenständig beobachten
- Rechtliche Beratung nicht erst nach dem ersten Zahlungsausfall einschalten
- Klar definieren, wer im Eigentümer-Unternehmen für das Hotelasset verantwortlich ist
Was jetzt konkret zu tun ist
Für Eigentümer, die bereits in laufenden Pachtverhältnissen stecken, gibt es keine schnelle Lösung. Aber es gibt handlungsfähige Zwischenschritte:
Bestehende Verträge auf Reporting-Pflichten, Sicherheiten und Kündigungsrechte prüfen – das geht auch ohne Neuverhandlung. Einen Gesprächstermin mit dem Betreiber nutzen, um freiwillig mehr Transparenz einzufordern. Und bei erkennbaren Schwächen im Vertrag: frühzeitig auf Nachverhandlung drängen, bevor der Betreiber in Schieflage gerät. Nachher ist es zu spät.
Für neue Verträge gilt: Die Insolvenzwelle der vergangenen Jahre ist Lernmaterial. Wer heute einen Pachtvertrag über 20 Jahre abschließt, ohne Performance-Tests und Transparenz-Pflichten zu verankern, wiederholt die Fehler, die gerade so teuer werden.