Das Property Management System (PMS) ist das operative Rückgrat jedes Hotels. Reservierungen, Check-in/out, Zimmerzuweisung, Housekeeping, Abrechnung — alles läuft zusammen. Die Wahl des PMS bindet dein Haus für Jahre und entscheidet über Digitalisierungstempo, Mitarbeitertraining und Integrationen mit OTA, PoS, Buchhaltung. Dieser Vergleich stellt acht im DACH-Raum relevante Systeme gegenüber und hilft dir, das passende Profil für dein Haus zu finden.
Auswahlkriterien 2026
- Cloud vs. On-Premise: Cloud gewinnt 2026 klar — niedrigere Einstiegskosten, automatische Updates, Remote-Zugriff, keine On-Site-Server. On-Premise bleibt nur sinnvoll, wo rechtliche Gründe oder sehr spezielle Datenhaltung das erzwingen.
- Mobile-First: Check-in am Tablet, mobile Housekeeping-App, App-Steuerung für den Direktor — moderne Systeme setzen dies voraus, Altsysteme haben hier oft Nachholbedarf.
- API / Integrationen: Eine offene, dokumentierte API ist entscheidend für Anbindung an Channel Manager, CRM, Revenue-Management-System, Smart-Room-Devices und Business-Intelligence. API-First-Anbieter wie Apaleo haben hier strukturell die Nase vorn.
- Skalierbarkeit: Ein-Haus-Betrieb oder Kette? Für einzelne Boutique-Hotels sind Enterprise-Features überdimensioniert; für Gruppen mit 20+ Häusern werden Massenbetriebs-Features und zentrale Stammdatenpflege kritisch.
- Support DACH: deutschsprachiger Support, SLAs in mitteleuropäischer Zeitzone, Kompatibilität mit DATEV und SKR 03/04. International aufgestellte Anbieter schwanken hier stark in der Qualität.
- Migrationspfad: Wie aufwendig ist der Wechsel? Wie werden Stammdaten übertragen, welche Parallelbetriebsphasen sind nötig? Migrationskomplexität ist oft wichtiger als die reine Feature-Liste.
Die Systeme im Direktvergleich
Preise verstehen sich pro Zimmer und Monat, netto, als Orientierungswert. Klicke die Spaltenköpfe zum Sortieren. ✓ / – zeigt, ob die Funktion verfügbar ist. Die Wertung basiert auf einer TURNDOWN-Redaktionsbewertung nach den oben genannten Kriterien, gewichtet nach Cloud-Orientierung, API-Qualität und DACH-Support.
Die Anbieter im Detail
Mews
Typ: Cloud-native, Mobile-First. Preis: ab ca. 9 €/Zimmer/Monat. Zielgruppe: Boutique- und Lifestyle-Häuser ab 15 Zimmer, moderne Ketten bis ca. 100 Häuser. Mews ist einer der Gewinner der letzten fünf Jahre und hat sich als De-facto-Standard für modern geführte Häuser etabliert. Stärken: intuitive Oberfläche, starke Mobile-Experience für Gäste und Team, über 1.000 Integrationen im Marketplace, offene API, guter deutschsprachiger Support. Schwächen: Enterprise-Features für große Ketten noch im Ausbau; der Gesamtpreis skaliert spürbar mit Zusatzmodulen.
Apaleo
Typ: Cloud (API-First), headless. Preis: ab ca. 7 €/Zimmer/Monat. Zielgruppe: technik-affine Boutique-Hotels, Serviced Apartments, Startup-Konzepte. Apaleo ist das konsequenteste API-First-PMS am Markt: Das Kern-PMS ist bewusst schlank, alle Gäste- und Admin-Oberflächen kommen aus dem Ökosystem oder werden selbst gebaut. Stärken: maximale Flexibilität, starke API, niedriger Einstiegspreis, deutscher Anbieter mit DACH-Fokus. Schwächen: für nicht-tech-affine Operator erst über Integrationspartner sinnvoll; die Standard-UI ist funktional, aber nicht „out-of-the-box-elegant".
Oracle Opera Cloud
Typ: Cloud (Enterprise). Preis: ab ca. 18 €/Zimmer/Monat, mit Ketten-Volumenrabatten. Zielgruppe: internationale Ketten, Luxury-Häuser, komplexe Mehrobjektstrukturen. Der Nachfolger von Opera On-Premise ist eines der funktionsreichsten PMS am Markt und Standard vieler globaler Marken (Marriott, teilweise Accor). Stärken: umfangreichste Feature-Liste, tiefe Integration mit der Oracle Hospitality Suite (PoS, Spa, Sales & Catering), starke Multi-Property-Fähigkeiten. Schwächen: signifikante Einrichtungskosten, steile Lernkurve, Pricing deutlich über dem Cloud-Wettbewerb, Support-Qualität je nach Region sehr unterschiedlich.
SIHOT
Typ: Cloud / On-Premise hybrid. Preis: ab ca. 14 €/Zimmer/Monat. Zielgruppe: DACH-Ketten, Resorts, Thermen, Ferienhotels mit komplexen Arrangements. SIHOT ist der klassische deutsche Anbieter für Häuser, die Paket- und Arrangementlogik (Halbpension, Wellness-Pauschalen, Kuren) brauchen. Stärken: sehr starke Resort- und Arrangement-Features, DATEV-Anbindung, lokaler Support, jahrzehntelange DACH-Erfahrung. Schwächen: Die Cloud-Version ist jünger als die On-Prem-Basis; die UI wirkt traditioneller als bei Mews oder Apaleo, die Mobile-Experience noch nicht auf Bestniveau.
protel Air
Typ: Cloud (von protel hotelsoftware). Preis: ab ca. 11 €/Zimmer/Monat. Zielgruppe: mittelständische Hotels, Ferienhotels in DACH. protel Air ist die Cloud-Variante des in Deutschland traditionsreichen protel-PMS. Stärken: sehr breite DACH-Verbreitung, gute DATEV- und SKR-Anbindung, gereiftes Feature-Set, solider deutschsprachiger Support. Schwächen: Die UI wirkt moderner als noch vor Jahren, aber nicht so reduziert wie bei Mews; die API verbessert sich, ist aber weniger offen als bei API-First-Anbietern.
Cloudbeds
Typ: Cloud (All-in-One). Preis: ab ca. 8 €/Zimmer/Monat. Zielgruppe: Independent-Hotels, Hostels, Kleinhotels, kleine Ferienhaus-Betriebe. Cloudbeds vereint PMS, Channel Manager, Booking Engine und Marketplace in einem Produkt. Stärken: niedriger Einstiegspreis, schnelle Einrichtung, starke OTA-Connectivity, gute Reports. Schwächen: DATEV-Anbindung nicht nativ (erfordert Drittanbieter); deutschsprachiger Support vorhanden, aber nicht auf dem Niveau DACH-spezialisierter Anbieter; Arrangement-Logik für Resorts weniger ausgereift.
ASA Hotel
Typ: On-Premise (mit Cloud-Hosting als Option). Preis: ab ca. 12 €/Zimmer/Monat. Zielgruppe: Ferienhotels und Privathotels in Südtirol, Österreich und im angrenzenden DACH-Raum. ASA ist ein Spezialist für den Alpen- und Feriensegment mit tiefer Integration in österreichische Meldewesen- und Tourismus-Datenbanken. Stärken: ausgezeichnete Saison- und Arrangement-Logik, Kurtaxe und Meldeschein-Prozesse abgedeckt, lokaler Support. Schwächen: Die Cloud-Version ist noch kein Marktführer, die API ist eingeschränkter als bei Cloud-First-Wettbewerbern, die Mobile-Experience traditioneller.
Oracle Fidelio Suite 8
Typ: On-Premise (Legacy, Nachfolger: Opera Cloud). Preis: ab ca. 16 €/Zimmer/Monat. Zielgruppe: Bestandshäuser, die noch nicht migriert haben. Stärken: extrem umfangreiches Feature-Set, tief integriert mit dem Oracle-Ökosystem, bewährt über Jahrzehnte. Schwächen: Oracle hat den End-of-Life-Pfad kommuniziert — Neuprojekte sollten nicht mehr auf Suite 8 setzen, sondern direkt auf Opera Cloud migrieren. Wer heute noch auf Suite 8 ist, sollte 2026 aktiv einen Migrationspfad planen.
Use-Case-Matrix
- Boutique 15–50 Zimmer, modern, ohne komplexe Packages: Mews oder Apaleo. Mews, wenn du eine All-in-One-Lösung ohne Partnerbedarf willst; Apaleo, wenn dein Team API-affin ist oder du mit Tech-Partnern arbeitest.
- Ketten-Haus 100+ Zimmer, internationale Gruppe: Opera Cloud als Enterprise-Standard, SIHOT als DACH-Alternative mit starkem Arrangement-Support.
- Ferienhotel Saison mit Halbpension und Arrangements: SIHOT, ASA Hotel oder protel Air — alle drei können Paket- und Kurtaxen-Logik abbilden; SIHOT ist die Cloud-nativste Option.
- Startup / Serviced Apartments / Long-Stay: Apaleo oder Cloudbeds. Apaleo für API-affine Teams mit Integrations-Bedarf, Cloudbeds für schnelle Einrichtung ohne eigenes IT-Team.
- Hostel / Budget / Independents unter 30 Zimmer: Cloudbeds — niedriger Einstieg, alles in einem Produkt.
- Legacy Fidelio Suite 8 im Bestand: Migration zu Opera Cloud einplanen, spätestens bis zum Ende des Support-Zeitraums.
Pricing-Indikationen
Die Preise in diesem Vergleich sind Orientierungswerte: Listenpreise pro Zimmer und Monat, netto, ohne Zusatzmodule. In der Praxis verändert sich der Gesamtpreis deutlich durch:
- Einrichtungs-Einmalkosten: bei Enterprise-Systemen (Opera Cloud, SIHOT) oft 10.000–40.000 € zusätzlich; bei Cloud-First-Anbietern (Mews, Apaleo, Cloudbeds) typisch im niedrigen vierstelligen Bereich.
- Zusatzmodule: Channel Manager, Booking Engine, Payments, Revenue Management, PoS-Integration — oft separate Lizenzen. Plane pauschal +30–60 % auf den Kern-PMS-Preis.
- Transaktionsgebühren: Einige Anbieter nehmen prozentuale Buchungs-Fees zusätzlich — den Vertrag genau lesen.
- Training und Onboarding: entweder inkludiert oder als separater Service — bei Enterprise-Systemen oft vier- bis fünfstellig.
- Volumenrabatte: Ketten erhalten bei Opera Cloud und SIHOT deutlich bessere Konditionen als Einzelhäuser; Verhandlung lohnt.
Migration: Risiken und Best Practices
Ein PMS-Wechsel ist kein triviales Projekt. Plane mindestens drei bis sechs Monate von Vertragsunterzeichnung bis Go-Live — bei großen Häusern länger. Die kritischen Punkte:
- Stammdaten-Export und -Import: Gäste-, Firmen-, Tarif- und Housekeeping-Daten müssen sauber migriert werden. Das verlangt häufig Excel-Mapping und Daten-Cleanup vor der Migration.
- OTA-Channel-Neuverbindung: Booking.com, Expedia, HRS und Co. müssen neu verknüpft und Rate-Maps übertragen werden — 4–6 Wochen einplanen.
- Team-Schulung: zwei bis drei Wochen vor Go-Live beginnen, mit Parallelbetrieb an der Rezeption.
- Parallel-Betrieb: Die ersten 1–2 Wochen nach Go-Live sollte das alte System read-only verfügbar bleiben, um alte Buchungen, Rechnungen und Historie im Zweifel nachzuschlagen.
- Back-Office-Integrationen: Buchhaltung (DATEV), CRM, Kassensysteme, Spa-Software, Revenue-Management — alle Schnittstellen müssen neu getestet werden. Plane pro Integration einen halben Tag Test ein.
- Referenzkunden: Hole dir drei Referenzen, die du direkt sprechen kannst — nicht nur die Listen-Logos auf der Anbieter-Website. Frag explizit nach der schwersten Phase ihres Go-Lives.
- Vertragsklauseln: Datenexport-Rechte am Vertragsende schriftlich fixieren; Cloud-Anbieter können sonst Exportgebühren verlangen.
Kurz-Empfehlungen nach Profil
- Boutique 15–50 Zimmer: Mews oder Apaleo — niedrige Fixkosten, schnelle Einrichtung, volle Cloud.
- Ketten-Haus 100+ Zimmer: Opera Cloud oder SIHOT — Enterprise-Features, Ketten-Integration.
- Ferienhotel Saison: SIHOT, protel Air oder ASA Hotel — saisonale Lizenzmodelle und Arrangement-Logik.
- Startup / Serviced Apartments: Apaleo oder Cloudbeds — API-First bzw. All-in-One zum günstigen Einstiegspreis.
- Legacy Fidelio Suite 8: Migrationspfad zu Opera Cloud planen — End-of-Life-Risiko einkalkulieren.